序言 深圳城市更新本质上是一场跨周期投资
合一城市更新集团董事 总经理 罗宇
深圳，短短40年间，从一个南方小渔村发展到人口超过2000万的全国经济中心城市。经济高速发展的背后，土地供应、空间发展难以为继，是深圳面临的重要困境，土地供应如何由增量扩张转向存量开发是其重要课题。城市的二次开发离不开对城中村的改造，更离不开城市更新和土地整备两大重要途径。寸土寸金的深圳，房屋推倒重来是一次重要的财富再分配过程，开发商、原居民、政府各有所获。因此，介入推倒重来的“城市更新”，深圳普通人、地产商趋之若鹜。
深圳城市更新的四大主要对象是城中村、旧工业区、商业区和旧住宅区，其中最核心的部分是城中村和旧工业区。2017年深圳城中村普查数据显示：原特区（罗湖、福田、南山、盐田）大概有90个行政村，110个自然村；原特区外（现在的宝安、龙岗、龙华、光明、大鹏、坪山）共有246个行政村，934个自然村。深圳城中村总占地面积约321平方公里，生态线大概28平方公里。
建设用地面积占全市规模31%；总建筑面积约450平方公里，占全市已建成建筑面积的43%；已列入计划、但还没有签订土地出让合同的面积约24.2平方公里，土地整备约36.6平方公里，棚户区改造约0.3公里，加起来一共约61.1平方公里。城中村居住人口大约在1191～1231万，取中间值约1200万，占深圳总人口60%以上。城中村聚集的规模以上工业企业约占全市24%，实现营业收入占比约14%。
深圳土地目前存在新二元结构，通俗来讲即“国有化的地，原村民的房”。为了解决这一问题，深圳自2004年开始启动旧改进程。2004—2008年为第一个阶段，我们定义为探索阶段。2004年，《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》正式发布，拉开了深圳城中村改造的序幕，2007年开始旧工业区改造升级。2009—2014年为第二个阶段，我们定义为发展阶段。2009年11月，广东省发布首个“三旧改造”政策，即《广东省人民政府〈关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见〉》，深圳城市更新迎来新的政策机遇。当年12月1日，《深圳市城市更新办法》正式发布，深圳从第一阶段的旧改开始转向城市更新，深圳也由此成为中国大陆第一个发布城市更新办法的城市。2015年至今为第三个阶段，我们定义为变革阶段。在这一变革阶段内，深圳城市更新具有五个方面的趋势和特征：
1．强区放权
2015年改革以前，原来的审批权力更多集中在市规土委，改革之后，这个权力下放到区里面。以罗湖区为例，2015年试点强区放权后，审批环节从25个转变成了12个，审批时间压缩了2/3。2016年，市政府发布《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》，正式把城市更新的强区放权作为制度下发，并写入同年修订的《深圳市城市更新办法》里面。从2016年12月开始，各区纷纷制定了本辖区的城市更新实施办法。
2．规划统筹
自2009年开始，深圳城市更新虽然推动较快、立项项目多，但却是很典型的碎片化更新，导致政府难以修建大型城市基础设施与教育、医疗等公共服务设施。2015年后，各区都要求对旧改片区进行统筹考虑和规划，以建设大型基础设施或实现更大的公共利益。
3．人才安居
深圳市城市更新“十三五”规划提出，规划期内力争通过城市更新配建650万平方米、13万套人才住房和保障房。2016年市政府发布的《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》里面也提出，“十三五”期间全市筹集建设40万套、有效供应35万套人才安居和保障性住房，城市更新是其中一个重要的供应渠道。2017年发布的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》更是明确提出，提高城市更新项目的人才住房、保障性住房配建比例，以及城市更新项目中15%～20%的商务公寓建成后移交政府，作为人才公寓。
4．产业驱动
即严格控制工改商和工改居，鼓励发展工改工。这个政策出台后，我们统计发现，2017年年底，深圳城市更新项目里工改工的占比在17%左右，2017年整年的工改工的占比是32%，2018年上半年的工改工占比达到了50%。可以看到的是，工改工的占比全面提升。这也表明了政府希望通过城市更新将一些重要的产业项目落地到深圳。这一点从一些重要的政策要求上也可以看出，比如现在各区在审批工改工项目时，明确要求要有能落地的产业项目，并通过监管的方式确保产业落地。
5．强化监管
核心体现在对于城中村村企合作的监管，2016年8月31日后，深圳的集体资产交易进入了强管制的时代，所有符合规定的、集体资产占比在20%以上的集体土地、城市更新项目，基本上都要求进入集体资产平台上交易，从而保障村民以及村集体的利益。
城市更新的投资和开发，需要经过几个主要流程：一是计划立项，二是专项规划审批，三是拆迁完成、确定实施主体，四是拆除建筑物、产权注销、补缴地价、签订土地出让合同。到此，旧改的一级开发就完成了，开始进入到建设、销售的二级开发。
1．计划立项
原来的很多项目符合规定后马上能够申报立项，但现在很多项目需要经过完善之后才能达到申报标准，比如说有一些项目必须要综合考虑权属的问题，合法比例要求达到现在法定的60%的要求。此外，一个单元的范围和拆除范围也要达到合理的范围划定。原来很多旧改项目只考虑自己的部分，但是在规划统筹的大背景下，很多项目在划定范围时可能会把周边的一些其他项目涵盖进来，一起申报。
下一步工作是意愿征集。意愿征集简单理解就是业主们同意委托给开发商做旧改申报，但要求意愿须达到双2/3：如果是单一地块，须获得拥有建筑面积2/3以上的业主同意，且业主数量在2/3以上；如果是多地块，须获得4/5地块以上的业主同意；如果旧改项目里包含零散旧小区，还要求零散小区的所有业主均同意。意愿征集完成后，开始编制申报材料，如三图三表一书、导入产业项目的产业发展规划等，推动整个工改工项目的审批，其后进入旧改申报的进程。
2018年深圳市更新局出台了新政策，要求全市执行同一个申报审批路径。大致程序是：一般由区的更新局进行初审，进而发文给区各个部门联合审查，提出意见，包括区规划国土管理局、教育局、交通部门、产业部门等，再组织城市更新意愿公示，征询公众的意见。如果这两个流程都通过了，就上报到各区的领导小组会议审批，安排计划草案公示，并公布公众意见，与公众进行沟通协调，取得大家的认可。通过之后就会纳入到城市更新单元的计划公告里，这时，项目的计划立项就算完成了。
2．专项规划审批
计划立项通过后，进入土地建筑物的信息核查阶段，并处置一些出现历史问题的土地，开始编制城市更新单元专项规划，提交给政府审批。经过一系列的审批过程，政府会安排城市更新单元规划草案进行公示，并协调公众的意见。
3．拆迁完成和实施主体的确认
规划通过后，就会进入到拆迁和实施主体确认环节。按照目前政策的要求，必须达到100%业主同意搬迁安置补偿协议才能够实行拆迁。拆迁完成之后，开始确认实施主体，同时签署一系列的监管协议，如产业监管协议、移交给政府的设施用房的监管协议等。
4．用地手续的办理
对一些存在债务的厂房、商业办公楼，取得其债权，并解决清租的问题，才能把建筑拆除、注销产权。进行用地审查后取得建设用地规划许可证，补交地价，签订新的土地出让合同。这时候城市更新的一级开发环节才终于完成了。
根据最新统计，目前深圳城市更新项目立项747个，已经批了规划的大概451个，取得实施主体的191个，实施率大概是25.5%。立项项目多，但实施率较低，是深圳城市更新当前面临的严峻现状之一。
我们对已经完成土地出让的城市更新项目进行回归分析发现，一个旧改项目，从意愿公示到计划申报完成，可能需要0.8年左右；等规划审批完成，大概需要2.5年；到完成拆迁和实施主体确认，需要4.5年；到用地审批完成可以出地，平均需要5.5年。这还不包括意愿公示以前的计划申报筹备时间，而且这些还是之前比较好地完成拆迁的项目。
由此看来，城市更新本质上是一场跨周期投资，一个完整的城市更新项目平均周期是5～8年，十年八载更是常态。因而，如果要投资旧改，不管是普通人还是开发商，都应当做好穿越周期的准备。
在旧改里面，一级开发熟化出地的能力往往决定了其拓展能力。深圳城市更新本质上是一场跨周期的投资，更考验现金流的平衡，某种程度上更适合股权类投资者。从全世界范围的大都市发展历史来看，其实城市更新是个常态化行为，而不是短期行为。开发商在深圳做城市更新项目应该向香港学习，香港有些旧改盘做了十年才拿出来卖，本质上是在收获城市土地升值的红利。
从公开的上市房企财务报表来看，香港一些重要房企的负债率大概只有20%，资金成本比较便宜。而国内的一些房企的负债率达到了70%～80%，而且资金成本高昂。要注意的是，负债率很多时候并没有把一些隐形的负债体现出来。这就带给我们一个很重要的启示：内地房企背着沉重的负债压力做旧改，希望实现高周转，但是进入旧改这样一个长周期投资开发的领域，就必须要调整思维、策略和商业模式。
面对政策法规以及城市规划的变化和波动，我们认为开发商在深圳做城市更新应该有一套自己独立的投资逻辑、商业模式和决策机制。在深圳做城市更新不是做高周转的，而是跨周期投资，收获的是长周期一二级开发联动后城市土地升值的红利，房企应该一步一个脚印，把项目扎扎实实往前推进，用心去孵化、熟化，这就需要花费大量的时间、精力和金钱。很多在二三四线城市做惯了高周转的开发商，带着高周转模式进入深圳，这本身就是一个矛盾，如果不改变这种高周转模式，很难在深圳做好旧改。
所以我建议在深圳做城市更新的开发企业，必须接受基于深圳政策规划和市场规则所形成的独特的投资开发体系，基于深圳的现实情况建立自己的旧改投资逻辑、商业模式，调整投资决策机制，配置对应的合作伙伴、团队、流程、资本运营和激励制度，这样才有可能在深圳做好旧改。