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用地产化的思维运作产业地产
地产化思维，这是很多房地产开发商进入产业地产领域常犯的错误，认为产业地产就是拿地盖房子、卖房子，希望资金快进快出，看见产业地产的地价只有商业地产地价的十分之一，就开始琢磨打“擦边球”，用他们擅长的产品谋取最大利益。于是很多开发商就开始以科技园、总部基地、创意公园等项目立项，低价购入工业用地，开发建设成写字楼、LOFT、总部办公楼甚至商业门面等产品进行销售。在全国各地，这类案例屡见不鲜，但大多折戟。
例 以重庆茶园片区为例，2015—2016年在售的十多个产业地产项目中，规划为办公类产品的面积达200万m2，从已开发的80万m2办公类产品来看，去化不足50%，部分项目销售两年至今鲜有成交。在重庆港城、水土片区等类似产业地产项目屡见不鲜。
用地产化的思维运作产业地产，旨在看重地块的价值，在规划上最大限度地保障项目的价值最大化，这种思维本无可厚非，但太多的产业地产开发商，一味追求价值最大化，而不顾项目区位的局限性，将项目规划为“高大上”的科研办公楼、总部基地等办公型物业，使项目处于泥潭中无法自拔。
尽管我国确实有一些在工业用地上规划办公型物业取得成功的案例，比如深圳天安数码城、北京总部基地、成都青羊工业总部基地等，但埋在这些项目光环之外的，是更多项目的失败。
图1-7 深圳天安数码城规划图