第一章 全国及主要省市房地产开发建设政策借鉴
一、全国房地产开发建设相关政策
近年来，为深入推进房地产供给侧结构性改革，国务院及住建部围绕土地供应调控管理、住房多渠道保障、建筑工艺标准、质量标准化管理、房地产行业监管等领域出台了一系列政策文件，规范促进房地产开发市场健康发展。
1. 强化土地供应调控管理
（1）加强差别化土地供应管理
针对全国各地区不同的房地产市场库存及人口状况，住建部出台《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房〔2017〕80号），从合理安排住宅用地供应、科学把握住房建设和上市节奏、加大住房保障力度和强化地方主体责任四个方面，要求各地区以“房子是用来住的，不是用来炒的”为基本定位，合理安排住宅用地供应，改善住房供求关系。要根据房价上涨压力及去库存进展情况强化住宅用地供应“五类”调控目标管理，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，并建立购地资金审查制度，灵活确定竞价方式，严防高价地扰乱市场预期。文件出台后，根据去库存进度的不同，一二线城市适度加快土地出让节奏，而库存压力较大的三四线城市则合理控制土地供应，对稳定房价起到了积极作用。
（2）健全多元化土地供应方式
在国有建设用地出让的基础上，国家积极探索推动农村集体建设用地入市，构建城乡统一的建设用地市场，并将集体建设用地与租赁住房相结合，着力提高土地集约利用水平。2015年中共中央办公厅和国务院办公厅联合出台《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，正式在中央层面开启我国农村土地制度改革序幕，随后确定在北京大兴等33个县（市、区）开展改革试点，明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。
2017年出台《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100号），确定北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个城市为第一批利用集体建设用地建设租赁住房试点，要求试点城市着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，提高存量土地节约集约利用水平。
2. 完善住房多渠道保障
（1）支持发展住房租赁市场
为多渠道提供住房保障，近年来我国提出租购并举、持续深化发展住房租赁市场的意见措施。
2015年，住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房〔2015〕4号），提出采用建立住房租赁信息政府服务平台、培育经营住房租赁机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租、推进房地产投资信托基金试点、支持从租赁市场筹集公共租赁房源等方式，多渠道发展租赁市场。
2016年，国务院办公厅出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），提出要实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，实现城镇居民住有所居，并提出培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度和加强住房租赁监管等意见，要支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
2017年，住建部出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号），提出要加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，并从培育机构化规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房有效供应、创新住房租赁管理和服务体制等方面进行了明确，同时要求加大对住房租赁企业的金融支持力度，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。
（2）鼓励发展功能性房地产
在消费升级趋势下，我国针对日益增长的养老、旅游消费需求，专门出台配套政策，重点从土地供应、财税优惠等方面支持养老地产、旅游地产发展。
2014年，国土资源部出台《养老服务设施用地指导意见》，指出养老服务设施用地土地用途为医卫慈善用地的，应纳入国有建设用地供应计划，建设用地使用权出让年限最高不超过50年；土地用途为营利性养老服务设施用地的，应以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主；民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地；等等。
2015年出台《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号），制定一系列财税优惠政策，鼓励社会力量举办规模化连锁化养老机构，支持民间资本对企业厂房、商业设施及其他社会资源进行整合改造、优化提升，鼓励社会资本参与老年公寓和居住区养老服务设施建设以及既有住宅适老化改造。2015年《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10号）指出，要积极保障旅游业发展用地供应，并针对乡村旅游、自驾车及房车营地旅游、邮轮及游艇旅游、文化及研学旅游等新业态实施差异化用地政策。
2016年《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》（全国老龄办发〔2016〕73号）指出，要加快推进适老住宅建设，并针对开发老年公寓、老少同居的新社区和有适老功能的新型住宅给予政策扶持。
（3）推进共有产权住房试点
2017年住建部出台《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》（建保〔2017〕210号），提出在北京、上海开展共有产权住房试点，主要由政府提供基本保障，通过建立完善的共有产权住房管理机制，解决住房困难家庭的基本住房问题。
3. 提升建筑工艺标准
（1）出台各类建筑技术及产品规范标准
近年来，住建部发布更新多项建筑技术及建筑材料使用的规范标准，着力提升建筑质量安全和现代化发展水平。在建筑材料方面，出台了《建筑外墙涂料通用技术要求》《建筑用发泡陶瓷保温板》等行业产品标准。
在建筑技术方面，出台了《多高层木结构建筑技术标准》《装配式木结构建筑技术标准》《装配式混凝土建筑技术标准》《装配式钢结构建筑技术标准》等国家标准以及《贯入法检测砌筑砂浆抗压强度技术规程》《装配式劲性柱混合梁框架结构技术规程》《聚苯模块保温墙体应用技术规程》等行业标准，规范建筑施工行业各项工程技术准则。
（2）推行建筑节能及绿色建筑发展
在绿色发展理念指引下，建筑行业对节能低碳环保发展的重视程度进一步提高，同时加快推广使用节能建筑、绿色建材。住建部出台《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》，提出要从规划、设计、建造扩展到运行管理，从节能绿色建筑扩展到装配式建筑、绿色建材，把节能及绿色发展理念延伸至建筑全领域、全过程及全产业链，力争在建筑整体及门窗等关键部位节能标准提升、高性能绿色建筑发展、既有建筑节能及舒适度改善、可再生能源建筑应用等重点领域实现突破；预计到2020年，城镇新建建筑能效水平比2015年提升20%，绿色建筑面积占新建建筑面积比重超过50%，绿色建材应用比重超过40%，城镇既有居住建筑中节能建筑比例超过60%。
（3）加强智能建筑推广发展
随着互联网技术深入经济社会各个领域，智能化建筑也得到高度重视和快速推广。为规范提升我国智能建筑工程设计质量，2015年住房和城乡建设部发布《智能建筑设计标准》国家标准，指出智能建筑工程设计应以建设绿色建筑为目标，做到功能适用、技术适时、安全高效、运营规范和经济合理，同时应增强建筑物的科技功能并提升智能化系统的技术功效，使其具有适用性、开放性、可维护性和可扩展性。
4. 加强质量标准化管理
（1）制定标准化设计规范
2011年住建部重新修订《住宅设计规范》国家标准，新规定要求住宅设计符合城镇规划及居住区规划，更加经济、合理、有效地利用土地和空间。使建筑与周围环境相协调，满足居住者所需的日照、天然采光、通风和隔声要求，为居住者创造方便、舒适、优美的生活环境，同时要根据需要满足老年人、残疾人等特殊群体的使用要求。
在节能方面，应推行标准化、模数化及多样化，积极采用新技术、新材料、新产品，推广工业化设计、建造技术和模数应用技术；满足建筑安全、实用和耐久，以及相关防火规范规定和安全疏散要求，确保建筑设备系统功能有效、运行安全、维修方便。进行相关设备安装时，要满足近期使用要求并兼顾今后改造的可能。
（2）积极推广装配式建筑
近年来，我国高度重视装配式建筑发展。国务院相继出台《关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发〔2016〕71号）和《关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号），提出要大力推进装配式建筑发展，推动建筑方式变革。
住建部出台了《“十三五”装配式建筑行动方案》《装配式建筑示范城市管理办法》《装配式建筑产业基地管理办法》等文件，进一步明确和细化了装配式建筑发展落实方案，目前已确定北京、上海等30个装配式建筑示范城市和195个产业基地作为第一批试点推行。
《“十三五”装配式建筑行动方案》提出，“十三五”期间要建立健全装配式建筑发展的政策、规划、标准、技术、产品和监管体系，发展一批装配式建筑设计、施工、部品部件规模化生产企业和工程总承包企业，建立装配式建筑专业化队伍，全面提升装配式建筑质量、品质和效益；预计到2020年，全国装配式建筑占新建建筑比例达到15%以上，在全国50个以上城市开展装配式建筑示范，建立200个以上装配式建筑产业基地、500个以上装配式建筑示范工程，打造30个以上装配式建筑科技创新基地。
（3）加强住宅装修规范管理
2008年住建部出台《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质〔2008〕133号），引导各地区加强住宅装修规范管理，要求各地制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或采用菜单式装修模式，分步实施，逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。
5. 加强房地产行业监管
（1）加强建筑企业资质管理
围绕“放管服”改革，住建部相继出台《建筑业企业资质管理规定和资质标准实施意见》（建市〔2015〕20号）、《关于取消建筑智能化等4个工程设计与施工资质有关事项的通知》（建市〔2015〕102号）等文件，在建筑企业资质管理方面着力简化清理行政审批事项，弱化资质考核指标要求，优化建筑业企业资质申请和许可程序流程。
2017年，国务院在《关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号）中提出，要深化建筑业简政放权改革，进一步减少工程建设企业资质类别以及等级设置，减少不必要的资质认定。随后住建部也出台《关于开展建筑业企业资质告知承诺审批试点的通知》（建办市函〔2017〕773号），提出在北京、上海、浙江3省（市）开展建筑业企业资质告知承诺审批试点，深化建筑业简政放权制度改革，提高建设工程企业资质审批效率。
（2）加强房地产开发企业管理
2015年住建部重新修订《房地产开发企业资质管理规定》，对房地产开发企业4个资质等级要求进行了修改完善，取消了注册资本金的考核要求等。2016年《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号）提出，要依法查处房地产开发企业不正当经营行为，积极引导企业规范经营。
（3）加强中介机构监管
1）工程监理行业
住建部出台《关于促进工程监理行业转型升级创新发展的意见》（建市〔2017〕145号），提出要促进工程监理服务多元化水平的提升，支持监理企业创新服务模式，提供项目咨询、招标代理、造价咨询、项目管理、现场监督等多元化的“菜单式”咨询服务，并通过建立企业资质和人员资格电子化审查及动态核查制度等，强化监理行业监管。
2）建筑工程设计事务所
住建部出台《关于促进建筑工程设计事务所发展有关事项的通知》（建市〔2016〕261号），提出要简化建筑工程设计事务所资质标准指标，减少建筑师等注册人员数量，放宽注册人员年龄限制，并通过完善相关配套政策、建立健全工程设计责任保险制度等，促进建筑工程设计事务所健康发展。
（4）加强房地产开发流程监管
围绕放管服改革，近年来国务院着力清理规范工程建设领域保证金，目前除保留依法依规设立的农民工工资、投标、履约、工程质量4项保证金外，其余保证金项目全部取消；同时，围绕用地审批管理、施工许可、竣工验收等主要环节积极引导地方优化简化审批事项和流程，切实降低企业制度性成本。
2017年国务院《关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号）提出，要全面加强工程质量安全管理；随后住建部相继出台《关于开展工程质量管理标准化工作的通知》（建质〔2017〕242号）、《工程质量安全提升行动方案》（建质〔2017〕57号）等文件，提出加强房地产开发建设质量，推动房地产开发管理流程标准化。
《关于开展工程质量管理标准化工作的通知》提出，要建立健全施工企业日常质量管理、施工项目质量管理、工程实体质量控制、工序质量过程控制等制度、标准和规程，推动建立工程质量管理长效机制，实现工程质量控制的程序化。
《工程质量安全提升行动方案》提出，要从主体责任、项目管理、信息化监管、全过程质量安全监管等方面入手，完善工程质量安全管理制度，提高工程项目质量安全管理水平。严格执行五方主体项目负责人质量安全责任规定，强化个人执业管理和责任追究，严格落实工程质量终身责任制度，大力推行工程质量安全数字化监管，建设质量安全诚信体系，健全信用评价和惩戒机制，发展工程质量保险等，加强工程建设全过程质量监管。
2017年，住建部出台《关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知》（建质〔2017〕138号），对工程在缺陷责任期内的维修责任进行了规范落实。提出发包人应按照合同约定方式预留保证金，预留比例不得高于工程价款结算总额的3%；发承包双方可以约定实行保证金的第三方金融机构托管；承包人也可用银行保函替代预留保证金，比例同预留保证金比例一致。
（5）加强信用体系建设
我国高度重视房地产开发市场信用体系建设，2014年住建部出台《建筑市场信用管理暂行办法》，提出各省市要积极开展建筑市场信用体系建设，制定和完善建筑市场信用管理制度，构建建筑市场监管一体化工作平台，对建筑市场各方主体信用信息认定、采集、公开、评价和使用进行监督管理，并向全国建筑市场监管公共服务平台推送相关信用信息。