5　不动产登记簿的权利推定力本质上是诉讼法上的证明责任的分配

裁判规则

对不动产登记簿正确性推定有异议的人，仅仅动摇登记簿的推定力是不够的，其必须提出证据证明登记簿是错误这一主张，否则法院应就认定该登记簿上推定的权利内容正确，由主张登记簿不正确者承担败诉的后果。

基本案情[28]

张洪某、王某于1998年12月30日登记结婚，于2012年7月26日协议离婚。王洪某、康荣某系王某之父母。2003年，张洪某所在单位淄博市中级人民法院集资建房，自2003年12月25日至2008年6月22日张洪某向淄博市中级人民法院交纳了6笔房款共计176537.66元。张洪某于2005年12月28日通过中国建设银行西城支行向涉案房屋的开发商淄博民泰房地产开发有限公司 (以下简称民泰公司)转存公积金贷款100000元。2006年6月6日，张洪某以康荣某为买受人与民泰公司签订了《商品房买卖合同》，张洪某在合同的买受人处签署了康荣某的名字并在委托代理人处签署了张洪某的名字。合同约定的该房屋建筑面积为164.82平方米，总价款为246570元。2008年6月，该房屋交付，张洪某取得了房屋及车库钥匙。2008年7 月10日，民泰公司发出了《关于缴纳办证费的通知》，同日淄博市中级人民法院“基建办”作出了《关于龙凤苑宿舍区办证工作的通知》，通知所附表格中第21项载有“康荣某”的姓名以及涉案房屋的面积、办证费用等信息。2008年11月9日，张洪某在淄博住宅房地产信息网刊登房屋出售信息一则，载明小区名称为龙凤苑，联系人为“wang”，联系电话为158××××1075。2010年4月19日，康荣某向淄博市房产管理局申请办理了该房屋所有权证，为此双方发生争议。张洪某于2011年5月31日向淄博市房产管理局提出该房屋产权登记异议申请书，并于2010年6月10日向淄博市张店区人民法院提起诉讼，淄博市张店区人民法院于2011年6月28日追加王某为第三人参加诉讼。2006年2月13日，张洪某与王某向王洪某、康荣某出具了金额为300000元的借款证明一份，该借款证明一直由王洪某、康荣某保有，直至一审中作为证据提交。

审理要览

审理法院认为，本案争议的焦点问题为，一审法院认定涉案房屋的所有权归属是否正确。涉案房屋的所有权基于商品房买卖合同取得，商品房买卖合同记载的买受人为康荣某。《中华人民共和国物权法》第14条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。”第16条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第17条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”根据上述规定，涉案房屋自登记于康荣某名下时，即发生所有权转移至康荣某的法律效力，康荣某是公示房屋的所有权人。因此，康荣某既是合同记载的买受人，又是公示的房屋所有权人，张洪某对涉案房屋主张权利，应负举证责任。张洪某主张涉案房屋是张洪某、王某借用康荣某姓名购买的房屋，应当举证证实。张洪某一审中提交新闻报道一篇，用以证实因契税政策变动，第一套住宅契税减半征收，将房产登记在康荣某名下可以减少交纳契税。但涉案房屋商品房买卖合同签订的日期 (2006年6月6日)早于该新闻报道刊登的日期 (2006年10月12日)，与常理不符。且购买涉案房屋的总支出达27537.66元，而减免契税的税额仅为3698元，在总支出中占比例较小，该事实亦不足以证实借用康荣某名义购房的必要性。张洪某主张其与王某交纳了房屋所有款项，该院认为，张洪某交付房屋款项的行为，就康荣某与民泰公司而言，是康荣某履行商品房买卖合同约定的付款义务的行为;就张洪某、王某与康荣某、王洪某之间，则可能基于借用名义购房、借贷、清偿债务、赠与、不当得利等多种法律基础。因此该出资的事实不能够否定合同的相对性，不足以证实诉讼各方之间形成了借用名义购房的合意。张洪某领取并保管涉案房屋钥匙、发布出售房屋的信息等事实，基于房屋交付时各方当事人之间的家庭关系，以及涉案房屋系张洪某单位集中委托开发的事实，均不足以推翻商品房买卖合同的记载及不动产登记簿的记载。因此，张洪某无直接证据证明诉讼各方之间达成了借用康荣某名义购买房屋的合意，张洪某称其与王某通过借用康荣某名义购买涉案房屋的主张不能成立。王洪某、康荣某主张其通过抵债取得涉案房屋的所有权，但没有直接的证据证明诉讼各方达成了以房抵债的合意。王洪某、康荣某申请出庭作证的证人均为王洪某的亲属，证人证言的证明力较低。王某虽述称各方达成了以房抵债的合意，但结合其与王洪某、康荣某之间的亲子关系，以及王某、张洪某因离婚后财产分割产生纠纷，且该案正在审理过程中的事实，王某的陈述也不足以证实以房抵债合意的存在。综上，就涉案房屋所有权的取得问题，诉讼各方提出了相反的主张:张洪某主张借用康荣某的名义购房，张洪某、王某是涉案房屋的所有权人;王洪某、康荣某主张其通过抵债的方式取得了涉案房屋的所有权，王洪某、康荣某是涉案房屋的所有权人。但双方均没有直接证据证明签订涉案商品房买卖合同时诉讼各方达成的合意。双方所举证据的证明力均不足以证实己方主张并排除对方主张，证明力大小难以比较。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第73条，因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。因此，本案应由负有举证责任的张洪某承担举证不能的法律后果。一审法院认定王洪某、康荣某无证据证实“以房抵债”的主张，即判决涉案房屋归张洪某所有，忽视了张洪某称借用康荣某名义购房的主张亦证据不足，属于对举证责任的认定错误，依法予以纠正，张洪某的上诉理由成立。

裁判解析

本案的争议焦点是涉案房产所有权的归属问题。不动产的物权登记作为物权公示方式，产生公信效力，房屋产权登记是登记机关对不动产当时的权属关系及表现状态的认可和证明，并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有不动产的权利，取决于当事人之间的民事实体法律关系。因此不动产物权登记效力的基本内涵之一是权利推定效力，当事人如果有足够的相反证据可以推翻不动产的登记。对登记簿上的权利推定产生争议的人，应当举证推翻，在此，登记的推定力产生了举证责任导致的后果，对登记簿正确性推定有异议的人，仅仅动摇登记簿的推定力是不够的，其必须提出证据证明登记簿是错误这一主张，否则法院应就认定该登记簿上推定的内容权利正确，由主张登记簿不正确者承担败诉的后果，认定登记簿上的权利人即为不动产的物权人。当登记簿的推定是积极推定时，如果有人认为不动产登记簿上记载的权利并不存在，登记簿上权利人无须证明不动产物权的产生要件，他只要证明其物权已在登记簿上进行了登记即可 (即证明推定的基础事实)。而主张登记簿记载错误的人必须提出足够的证据来证明其主张，方能推翻不动产登记簿的推定力。涉案房产系张洪某单位为职工筹建，张洪某提供了其向单位交纳购房款及为购买该房屋办理住房公积金贷款的相关证据，可以证明本案房屋的购房款系张洪某及王某共同缴纳的事实，庭审过程中，王洪某、康荣某对上述购房过程亦予以认可。王洪某、康荣某主张张洪某、王某曾向其借款30余万元，并通过以房抵债的方式取得涉案房屋的所有权。对于欠款事实，张洪某予以认可，但双方并未达成以房抵债的合意。因此，从购房款的缴纳到张洪某实际占有涉案房产的事实，足以否定涉案房产登记在康荣某名下的现状。